Eine Indexmiete passen Sie an, indem Sie die bisherige Miete mit dem Verhältnis von neuem zu altem Verbraucherpreisindex multiplizieren und dem Mieter die Erhöhung in Textform erklären (§ 557b Abs. 3 BGB). Die Miete muss vorher mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein. Die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens.
Die Voraussetzungen
- Wirksame Vereinbarung. Die Indexmiete muss schriftlich vereinbart sein und die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland binden (§ 557b Abs. 1 BGB). Das ist heute der Verbraucherpreisindex (VPI).
- Ein Jahr Wartezeit. Abgesehen von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB).
- Textform. Die Erklärung muss die eingetretene Änderung des Index und die neue Miete oder die Erhöhung in Euro angeben (§ 557b Abs. 3 BGB).
- Keine Rückwirkung. Die neue Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB).
Solange die Indexmiete gilt, ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Modernisierungserhöhungen sind nur für Maßnahmen zulässig, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, oder nach § 555b Nr. 1a BGB (§ 557b Abs. 2 BGB). Die Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) gilt nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).
Wann Sie das Schreiben verschicken
Die Jahresfrist rechnen Sie ab dem Tag, an dem die letzte Mietänderung wirksam wurde. Die neue Miete darf frühestens ein Jahr danach gelten.
Ob Sie das Schreiben schon vor Ablauf des Jahres verschicken dürfen, sofern die Erhöhung erst danach wirkt, ist umstritten. Der sichere Weg: Verschicken Sie die Erklärung erst, wenn das Jahr seit der letzten Änderung abgelaufen ist.
So berechnen Sie die neue Miete
Neue Miete = bisherige Miete × VPI neu ÷ VPI alt
- VPI alt ist der Indexwert des Monats der letzten Anpassung oder des Mietbeginns, je nachdem, was Ihre Klausel vorsieht.
- VPI neu ist der zuletzt veröffentlichte endgültige Indexwert. Verwenden Sie keine Schnellschätzung.
- Die Veränderung in Prozent beträgt (VPI neu ÷ VPI alt − 1) × 100. Geben Sie sie mit zwei Nachkommastellen an.
- Rechnen Sie genau und runden Sie erst die neue Miete auf Cent.
Der VPI hat derzeit die Basis 2020 = 100. Das Statistische Bundesamt plant für 2028 eine Umstellung auf die Basis 2025 = 100. Danach müssen beide Indexwerte aus derselben Reihe stammen. Der Harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) verwendet schon seit Januar 2026 die Basis 2025 = 100, ist aber nicht der Index, den § 557b BGB nennt.
Einige VPI-Werte (2020 = 100) zur Orientierung:
| Monat | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|
| Januar | 117,6 | 120,3 | 122,8 |
| April | 119,2 | 121,7 | 125,2 |
| Juli | 119,8 | 122,2 | 125,6 |
| September | 119,7 | 122,6 | 126,6 |
Beispiel: Anpassung zum 01.12.2026
Erika Mustermann vermietet eine Wohnung an Familie Beispiel mit Indexmiete. Die Nettokaltmiete beträgt 800,00 €; die letzte Änderung wurde am 01.12.2025 wirksam und beruhte auf dem Index für September 2025 mit 122,6 Punkten. Der Index für September 2026 beträgt 126,6 Punkte.
- Neue Miete: 800,00 € × 126,6 ÷ 122,6 = 826,10 €.
- Erhöhung: 26,10 € im Monat, das sind 3,26 %.
- Das Schreiben geht Familie Beispiel am 20.10.2026 zu. Die neue Miete gilt mit Beginn des übernächsten Monats, also ab 01.12.2026.
- Jahresfrist: Zwischen dem 01.12.2025 und dem 01.12.2026 liegt genau ein Jahr. Die Erhöhung wirkt also nicht vor Ablauf des Jahres.
In diesem Beispiel wurde das Schreiben allerdings vor Ablauf des Jahres zugestellt. Genau das ist der umstrittene Fall. Auf der sicheren Seite ist Frau Mustermann, wenn sie das Schreiben nach dem 01.12.2026 verschickt. Geht es Familie Beispiel zum Beispiel am 03.12.2026 zu, gilt die neue Miete ab 01.02.2027.
Das Schreiben
Ein Anpassungsschreiben kann so aussehen:
Mieterhöhung aufgrund der vereinbarten Indexmiete (§ 557b BGB)
Sehr geehrte Familie Beispiel,
nach § 4 unseres Mietvertrags vom 15.10.2022 ist eine Indexmiete vereinbart. Maßgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2020 = 100).
Der Index betrug im September 2025 (Zeitpunkt der letzten Mietanpassung) 122,6 Punkte und im September 2026 126,6 Punkte. Dies entspricht einer Steigerung um 3,26 %.
Die Nettokaltmiete erhöht sich daher von bisher 800,00 € um 26,10 € auf 826,10 € monatlich. Berechnung: 800,00 € × 126,6 / 122,6 = 826,10 €.
Die geänderte Miete ist gemäß § 557b Abs. 3 BGB ab dem 01.12.2026 zu zahlen. Die Betriebskostenvorauszahlung von 180,00 € bleibt unverändert; Ihre monatliche Gesamtzahlung beträgt somit 1.006,10 €.
Mit freundlichen Grüßen Erika Mustermann
Schicken Sie das Schreiben so, dass Sie den Zugang belegen können, zum Beispiel per Einwurf-Einschreiben.
Geplante Gesetzesänderung
Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung (Kabinettsbeschluss 29.04.2026, erste Lesung 09.07.2026) sieht vor, Indexerhöhungen über 3 % in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen: Der Teil über 3 % soll nur zur Hälfte weitergegeben werden dürfen. Stand 10.11.2026 ist diese Regel nicht in Kraft; § 557b BGB ist unverändert.
Der Indexmiete-Rechner enthält die VPI-Werte mit Stand-Datum, berechnet neue Miete und Prozentsatz, prüft die Jahresfrist und zeigt den frühesten Termin, ab dem die neue Miete gilt. Wie die Erhöhung bei einer Miete ohne Indexklausel funktioniert, erklärt der Beitrag Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.