Umlageschlüssel-Rechner: Nebenkosten auf Wohnungen verteilen
Verteilen Sie Kosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr oder Wasser nach Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheiten oder Verbrauch. Sie sehen den Anteil jeder Wohnung sofort und laden das Ergebnis kostenlos als PDF herunter.
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- Ihre Daten bleiben auf Ihrem Gerät
- Schritt 1Wohnungen und Kosten eintragenFläche, Personen oder Zählerstände je Wohnung, dazu die Gesamtbeträge.
- Schritt 2Automatisch verteilen und prüfenAnteile auf den Cent, Hinweise bei fehlenden oder unstimmigen Werten.
- Schritt 3Ergebnis als PDFÜbersicht je Wohnung und je Kostenposition, kostenlos.
- Vier Umlageschlüssel
- Leerstand über Gesamtwerte
- Summe auf den Cent
1. Wohnungen
Erfassen Sie jede Wohnung mit den Werten, die für die Verteilung gebraucht werden. Nicht benötigte Felder können leer bleiben.
Wohnung 1
Wohnung 2
Gesamtwerte des Hauses angeben (optional)
Nur nötig, wenn nicht alle Flächen oder Einheiten oben erfasst sind, etwa bei Leerstand oder einer selbst genutzten Wohnung. Der Anteil, der auf nicht erfasste Werte entfällt, wird dann nicht auf die Mieter verteilt. Leer lassen heißt: Es zählt die Summe der erfassten Wohnungen.
2. Kosten
Tragen Sie jede Kostenposition mit Gesamtbetrag ein und wählen Sie den Schlüssel, nach dem sie verteilt wird.
Grundsteuer
Betrag laut Rechnung oder Bescheid
3. Ergebnis
Bitte prüfen
- HinweisFür „Grundsteuer“ ist noch kein Betrag eingetragen.
- HinweisWohnung 1: Wohnfläche fehlt. Sie wird mit 0 angesetzt.
- HinweisWohnung 2: Wohnfläche fehlt. Sie wird mit 0 angesetzt.
| Wohnung | Mieter | Anteil gesamt |
|---|---|---|
| Wohnung 1 | – | 0,00 € |
| Wohnung 2 | – | 0,00 € |
| Summe verteilt | 0,00 € |
Gesamtkosten: 0,00 €.
| Wohnung | Bezugsgröße | Anteil | Betrag |
|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 0 m² | 0 % | 0,00 € |
| Wohnung 2 | 0 m² | 0 % | 0,00 € |
| Summe | 0 m² | 0,00 € |
Ihre Eingaben bleiben auf Ihrem Gerät. Es wird nichts hochgeladen.
Was ist ein Umlageschlüssel?
Der Umlageschlüssel (auch Verteilerschlüssel) legt fest, nach welchem Maßstab eine Kostenposition des ganzen Hauses auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt wird. Für jede Kostenart kann ein anderer Schlüssel gelten. Welcher Schlüssel gilt, richtet sich nach dem Mietvertrag. Ist nichts vereinbart, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt; Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, nach einem Maßstab, der den unterschiedlichen Verbrauch berücksichtigt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Die vier Schlüssel im Rechner
- Wohnfläche
- Anteil = Kosten × Fläche der Wohnung ÷ Gesamtfläche. Häufig vereinbart für Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Hausreinigung. Gemeint ist die tatsächliche Wohnfläche.
- Personenzahl
- Anteil = Kosten × Personen der Wohnung ÷ Personen im Haus. Wird oft für Müllabfuhr oder Wasser ohne Wohnungszähler vereinbart. Es zählen die Menschen, die tatsächlich in der Wohnung leben.
- Wohneinheiten
- Jede Wohnung trägt den gleichen Anteil, unabhängig von Größe und Bewohnerzahl. Kommt zum Beispiel für Kabelanschluss oder Treppenhausbeleuchtung vor, wenn der Mietvertrag es so vorsieht.
- Verbrauch
- Anteil = Kosten × Verbrauch der Wohnung ÷ Gesamtverbrauch, etwa nach Wasserzählern in den Wohnungen. Feste Grundgebühren können nach Vereinbarung auch getrennt nach Fläche oder Einheiten verteilt werden; erfassen Sie sie dann als eigene Kostenposition.
Leerstand und selbst genutzte Wohnungen
Steht eine Wohnung leer oder wohnen Sie selbst im Haus, darf deren Anteil nicht auf die Mieter verteilt werden. Beim Flächenschlüssel bleibt die Fläche in der Gesamtfläche; den Anteil trägt der Vermieter. Im Rechner geben Sie dafür unter „Gesamtwerte des Hauses“ die Gesamtwohnfläche an. Der Rechner weist den nicht verteilten Anteil dann getrennt aus. Beim Personenschlüssel ist umstritten, ob für eine leere Wohnung eine Person angesetzt werden muss; wenn Sie das tun möchten, erhöhen Sie die Personenzahl gesamt entsprechend.
Rundung auf den Cent
Der Rechner rechnet intern in ganzen Cent. Jeder Anteil wird zunächst abgerundet, die verbleibenden Cent erhalten die Anteile mit dem größten Rest. Die Summe der Anteile entspricht damit immer genau dem Gesamtbetrag.
Was der Rechner nicht abdeckt
- Zeitanteile bei Mieterwechsel während des Jahres
- Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung
- Vorauszahlungen und die Frage, welche Kosten überhaupt umlagefähig sind
Diese Punkte gehören in eine vollständige Nebenkostenabrechnung.
Häufige Fragen
Welcher Umlageschlüssel ist der richtige?
Maßgeblich ist, was im Mietvertrag vereinbart ist. Fehlt eine Vereinbarung, werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, werden nach einem Maßstab umgelegt, der den unterschiedlichen Verbrauch berücksichtigt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).
Was passiert mit dem Anteil einer leer stehenden Wohnung?
Beim Flächenschlüssel bleibt die Fläche der leeren Wohnung in der Gesamtfläche, ihren Anteil trägt der Vermieter. Tragen Sie dafür unter „Gesamtwerte des Hauses“ die Gesamtwohnfläche ein oder erfassen Sie die leere Wohnung als eigene Zeile. Ob beim Personenschlüssel für eine leere Wohnung eine Person angesetzt werden muss, ist umstritten.
Wie wird gerundet?
Jeder Anteil wird auf volle Cent abgerundet. Die dann noch fehlenden Cent erhalten die Anteile mit dem größten Rest. So ergibt die Summe aller Anteile genau den Gesamtbetrag.
Kann ich damit Heizkosten verteilen?
Nur eingeschränkt. Für Heiz- und Warmwasserkosten gelten die besonderen Vorgaben der Heizkostenverordnung, die dieser Rechner nicht abbildet. Nutzen Sie dafür die Abrechnung Ihres Messdienstes.
Werden meine Zahlen gespeichert?
Nur in Ihrem Browser, damit Sie später weitermachen können. Es wird nichts an einen Server übertragen. Mit „Alle Eingaben löschen“ entfernen Sie alles, mit „Als Datei sichern“ behalten Sie eine Kopie.
Berücksichtigt der Rechner einen Mieterwechsel im Jahr?
Nein. Der Rechner verteilt Kosten auf Wohnungen ohne Zeitanteile. Für eine Abrechnung mit Mieterwechsel und Zeitanteilen ist die Nebenkostenabrechnung gedacht, die gerade vorbereitet wird.