Mieter können den Anteil an den Arbeitskosten, der in ihren Betriebskosten steckt, nach § 35a EStG von der Steuer abziehen. Dafür brauchen sie eine Aufstellung, welche Arbeitskosten auf ihre Wohnung entfallen. Eine gesetzliche Pflicht zu einer förmlichen Bescheinigung gibt es nicht; ob und in welcher Form der Vermieter sie schuldet, ist umstritten.
Was § 35a EStG begünstigt
Die Steuerermäßigung beträgt 20 % der Arbeitskosten. Materialkosten zählen nicht (§ 35a Abs. 5 Satz 2 EStG). Es gibt zwei Gruppen mit unterschiedlichen Höchstbeträgen:
| Art | Höchstbetrag der Steuerermäßigung | Grundlage |
|---|---|---|
| haushaltsnahe Dienstleistungen | 4.000 € im Jahr | § 35a Abs. 2 EStG |
| Handwerkerleistungen | 1.200 € im Jahr | § 35a Abs. 3 EStG |
Voraussetzung ist eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers (§ 35a Abs. 5 Satz 3 EStG). Barzahlungen sind nicht begünstigt.
Dass Mieter ihren Anteil an den Arbeitskosten in den Betriebskosten geltend machen können, ergibt sich aus dem BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (BStBl I 2016, 1213). Dessen Anlage 2 enthält ein Muster für eine Bescheinigung.
Welche Betriebskosten Arbeitskosten enthalten
| Kostenart nach § 2 BetrKV | Begünstigt? | Art |
|---|---|---|
| Nr. 1 Grundsteuer | nein | |
| Nr. 2 Wasserversorgung | nein, auch nicht das Ablesen und Abrechnen | |
| Nr. 4 bis 6 Heizung und Warmwasser | Wartung und Reinigung | Handwerkerleistung |
| Nr. 7 Aufzug | Wartung und Pflege | Handwerkerleistung |
| Nr. 8 Straßenreinigung und Müll | nur durch private Anbieter, z. B. Winterdienst; städtische Gebühren nein | haushaltsnahe Dienstleistung |
| Nr. 9 Gebäudereinigung | ja | haushaltsnahe Dienstleistung |
| Nr. 10 Gartenpflege | ja | haushaltsnahe Dienstleistung oder Handwerkerleistung |
| Nr. 11 Beleuchtung | nein | |
| Nr. 12 Schornsteinreinigung | ja | Handwerkerleistung |
| Nr. 13 Versicherung | nein | |
| Nr. 14 Hauswart | ja | haushaltsnahe Dienstleistung |
| Nr. 16 Wäschepflege | Wartung | Handwerkerleistung |
Den Arbeitsanteil entnehmen Sie den Rechnungen der Dienstleister. Steht dort nur ein Gesamtbetrag, fragen Sie beim Dienstleister nach der Aufteilung in Arbeits- und Materialkosten.
Pflicht zur Bescheinigung: umstritten
Das Gesetz regelt nicht, ob der Vermieter eine Bescheinigung ausstellen muss. Das LG Berlin hat entschieden, dass der Vermieter die begünstigten Kosten zuordnen und aufschlüsseln muss, aber keine förmliche „Steuerbescheinigung“ schuldet (LG Berlin 18.10.2017 – 18 S 339/16). Diese Ansicht ist umstritten, und der BGH hat die Frage nicht entschieden.
Praktisch ist es am einfachsten, der Nebenkostenabrechnung eine Aufstellung beizulegen. Sie hilft dem Mieter und vermeidet Rückfragen.
Aufbau der Aufstellung
Die Aufstellung enthält je Kostenart die Gesamtkosten des Hauses, die darin enthaltenen Arbeitskosten, den Anteil des Mieters an den Arbeitskosten und die Art der Leistung. Darunter steht ein kurzer Text, zum Beispiel:
Bescheinigung über Aufwendungen im Sinne des § 35a EStG für das Kalenderjahr 2025 – Mietobjekt Musterstraße 1, 12345 Musterstadt, Mieter Familie Beispiel. In den mit der Betriebskostenabrechnung vom 01.12.2026 abgerechneten Kosten sind die oben aufgeführten Arbeitskosten (ohne Materialkosten, einschließlich Umsatzsteuer) enthalten. Die Rechnungen wurden unbar auf das Konto der Leistungserbringer gezahlt. Für die steuerliche Anerkennung übernimmt der Vermieter keine Gewähr.
Der letzte Satz macht deutlich, dass Sie nur Zahlen weitergeben. Ob das Finanzamt sie anerkennt, entscheidet es im Einzelfall.
Beispiel: Aufstellung für Familie Beispiel
Erika Mustermann vermietet in einem Haus mit 320 m² Wohnfläche eine Wohnung mit 80 m² an Familie Beispiel, das ganze Jahr 2025. Alle Kosten werden nach Wohnfläche verteilt, der Anteil beträgt 80/320 = 25 %.
| Kostenart | Gesamtkosten Haus | davon Arbeitskosten | Ihr Anteil Arbeitskosten | Art |
|---|---|---|---|---|
| Hausreinigung | 2.000,00 € | 1.800,00 € | 450,00 € | haushaltsnahe Dienstleistung (§ 35a Abs. 2 EStG) |
| Gartenpflege | 1.200,00 € | 1.000,00 € | 250,00 € | haushaltsnahe Dienstleistung (§ 35a Abs. 2 EStG) |
| Hauswart | 2.400,00 € | 2.400,00 € | 600,00 € | haushaltsnahe Dienstleistung (§ 35a Abs. 2 EStG) |
| Wartung Heizung | 400,00 € | 280,00 € | 70,00 € | Handwerkerleistung (§ 35a Abs. 3 EStG) |
| Schornsteinfeger | 240,00 € | 200,00 € | 50,00 € | Handwerkerleistung (§ 35a Abs. 3 EStG) |
Familie Beispiel hat damit Arbeitskosten von 1.300,00 € für haushaltsnahe Dienstleistungen und 120,00 € für Handwerkerleistungen. Bei 20 % ergibt das rechnerisch eine Steuerermäßigung von 260,00 € und 24,00 €, beide weit unter den Höchstbeträgen. Die steuerliche Würdigung ist Sache des Mieters und seines Finanzamts.
Zieht ein Mieter während des Jahres ein oder aus, gilt für die Arbeitskosten derselbe Zeitanteil wie für die übrigen Betriebskosten. Wie Sie diesen berechnen, erklärt der Beitrag Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel. Welche Kosten überhaupt in die Abrechnung gehören, steht im Beitrag Umlagefähige Nebenkosten.
Im Nebenkostenabrechnungs-Generator können Sie bei jeder Kostenart den Arbeitsanteil und die Art der Leistung eintragen. Das Programm berechnet den Anteil jedes Mieters und hängt die Aufstellung mit dem obigen Text an die Abrechnung an.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.